Из опыта дяди Сэма, или Почему мой дом больше не моя крепость

О том, как на глазах меняется правовое поле вокруг наших домов и придомовых территорий, наш корреспондент поговорил с доцентом Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ, кандидатом юридических наук Иваном Медведевым.

Город как одеяло

– Иван, по словам члена Союза архитекторов России Юрия Эхина, число поправок в Градостроительный Кодекс достигло 98-и. Это действительно так?

– Есть такой термин в дизайне – пэчворкинг, «лоскутное шитье», когда берется множество разных фрагментов ткани и пытаются из них сшить нечто цельное. Сейчас Градостроительный Кодекс примерно так и выглядит. Принято большое количество норм, исказивших его первоначальную концепцию. В основном, поправки направлены на облегчение реализации масштабных проектов и на ускорение процедуры застройки.

Например, 373-й закон о комплексном и устойчивом развитии территорий (КУРТ), принятый в 2016 году, упрощает процедуры изъятия недвижимого имущества. 135-й закон о статусе приаэродромных территорий защищает интересы строительных компаний, позволяя им возводить жилые кварталы в непосредственной близости от аэропортов.

Реновация жилого фонда вроде бы тоже должна регулироваться Градостроительным Кодексом, однако под нее принят специальный закон со своими тонкостями. Это, кстати, касается и законов о «Новой Москве» и «Сколково».

– Какие цели преследуют люди, стоящие, так сказать, у истоков принятия этих поправок?

– Основные тренды – игнорирование генеральных планов, правил землепользования и застройки, создание условий для бессистемного и бесконтрольного строительства на любой территории. При этом объемы вводимых объектов несопоставимы с инфраструктурой, что, в конечном счете, делает городскую среду некомфортной.

А чтобы население не мешало, его целенаправленно исключают из процесса согласования проектов. Все это провоцирует городские конфликты и вызывает у людей чувство нестабильности.

– Вы упомянули о «тонкостях» программы реновации жилого фонда. Что вы имели в виду?

– В основе этой программы лежит принцип, по которому большинство жильцов простым голосованием могут пожертвовать собственностью меньшинства. Здесь очевидное нарушение имущественных прав – кто-то за тебя распоряжается твоим жильем.

Кроме того, постоянная застройка подвергает риску такой актив, как квартира. Вы, когда ее покупали, специально подбирали место, учитывали уровень озеленения, вид из окна, соседское сообщество, прочие характеристики. Такая квартира является ценным имуществом. И вдруг без согласования с жителями, принимается акт о реконструкции квартала или просто выделяется земля под строительство нового жилого комплекса.

В итоге оказывается, что ваш актив превратился в тыкву – деревья в процессе строительства срубили, из окна видны лишь чужие стены, а количество жителей в районе перегрузило инфраструктуру.

На мой взгляд, здесь нарушаются имущественные права, но сейчас никаких компенсаций закон для таких случаев не предусматривает. Хотя логика элементарная: разделите число жителей на количество зеленых зон, детских садов, парковок и прочего до строительства и после, и возмещайте убытки. Очевидно же, что число общественных благ, доступных каждому, уменьшилось. «Видовые» права охранялись еще в Древнем Риме, а сегодня получается, что собственность защищена хуже, чем тысячелетия назад.

В районе «депрессия»

– Обсуждается поправка, дающая право муниципальным властям изымать землю под жилыми домами в целях комплексного развития территорий. Я правильно понимаю: в случае принятия поправки, право собственности на квартиру станет филькиной грамотой?

– Я не вижу оснований так категорично описывать именно этот законопроект (№ 503785-7). Все же он носит производный характер от норм 373-го закона, о которых я уже говорил. Он просто расширяет институт КУРТ (комплексного и устойчивого развития территорий), который и без того угрожает правам собственности. Однако если почитать пояснительную записку, видно, что у авторов законопроекта далеко идущие планы.

Они начали говорить о вовлечении в градостроительную деятельность «депрессивных» площадок, то есть «неиспользуемых или неэффективно используемых территорий».

Я вижу в этом переписывание старого американского законодательства. Чтобы изымать собственность, там был в свое время введен термин «запущенные территории», причем конкретных указаний, что же считать «запущенным», не имелось. Фактически это позволяло снести любую недвижимость произвольным решением местных властей.

– Я правильно понимаю: «старое американское законодательство» больше не актуально для Штатов?

– Там было нашумевшее «дело Кело» 2005 года, когда владельцы 15 домов воспротивились планам застройки фармацевтического гиганта Pfizer. Дело неоднократно рассматривалось судами разного уровня, в том числе Верховным Судом США.

В иске жителям было отказано, но судебное решение вызвало большой резонанс и позже повлекло за собой изменения в законодательстве более 40 штатов, ограничивающие полномочия властей по изъятию для публичных нужд. А у нас, видимо, кто-то ознакомился с зарубежным опытом (не самым лучшим, мягко говоря) и решил перенять схожие «резиновые» нормы. Конечно, граждане справедливо волнуются насчет того, что посторонние люди будут судить об «эффективности» или «депрессивности» их района.

Так можно вообще далеко зайти, если по внешнему впечатлению определять необходимость сноса. С другой стороны, добавим позитива. Мне кажется хорошим знаком, что граждане начали отслеживать законопроектную работу Государственной Думы и распространять сведения о готовящихся поправках. Так поступили жители Кунцево, московской деревни Терехово, Екатеринбурга… Во всех указанных случаях власти приняли решения о сносе домов и последующей застройке, не спросив мнения жильцов. Это позволяет уже на ранней стадии высказать возражения и совместно организовать общественное обсуждение.

Недооцененная аренда

– Одно время федеральные чиновники и депутаты Госдумы говорили о перспективах строительства арендного жилья. Что стало с этой идеей сегодня?

– Эта идея обсуждалась годами, еще Юрий Лужков в бытность мэром Москвы говорил про доходные дома и арендные поселки. Но, на мой взгляд, никаких реальных подвижек в сторону аренды нет. Девелоперам и банкам это просто невыгодно, если сравнивать окупаемость аренды с доходами по ипотеке.

Кроме того, у нас информационное поле в СМИ перекошено в сторону успешного образа собственника, а арендатор выставляется глупым и недальновидным человеком.

Очень много «сюжетов» такого рода, например, «свое жилье всегда лучше арендного», «нельзя мыкаться годами по съемным квартирам», «аренда - только для молодежи» и так далее. Конечно, это буквально торпедирует аренду.

Хотя, если сравнивать, во многих городах Европы доля арендного жилья доходит до 70-80 процентов. И в съеме жилья для европейца ничего зазорного нет. Надеюсь, у нас со временем тоже рынок недвижимости станет выглядеть более сбалансированным.

– В Татарстане дома признают аварийными без обследования и участия жильцов. При этом представители муниципальных властей, ответственных за признание домов аварийными, говорят (в суде), что ни того, ни другого по новому законодательству не требуется. Это правда?

– Не очень понимаю, что имеют в виду чиновники. На всей территории России действует Постановление Правительства 2006 года, где прямо указана обязанность комиссии проверять фактическое состояние жилого помещения. Тут никаких изменений не было, должен быть документ об обследовании.

Нет документа – решение о сносе незаконно. И собственника к осмотру должны привлекать. Возможно, это какая-то региональная специфика толкования федеральных норм, но на то и суд, чтобы такие вещи контролировать. Другое дело, что житель обычно не имеет профильного образования для оценки инженерных систем и процента износа дома. Поэтому часто жильцы заказывают альтернативную экспертизу аварийности дома. И такой документ должен рассматриваться как доказательство для дальнейших разбирательств.

Время активных горожан

– Давайте вернемся к Москве с ее нашумевшим законом о реновации. В контексте татарстанского опыта расселения аварийного жилья не верится, что москвичам дают бесплатные квартиры…

– Во-первых, нет никакого «бесплатного» жилья. У жителя есть квартира с определенной рыночной стоимостью плюс доля в праве общей собственности на земельный участок под домом. Земля в Москве – «золотая», тут даже обсуждать нечего «бесплатность».

Я в этой связи вспоминаю застройку в столице 90-х-2000-х годов так называемой «золотой мили» у Москва-реки. Там много дореволюционных домов признали аварийными, а их жильцам взамен дали «бесплатные» квартиры на окраинах. Но они были гораздо дешевле, чем недвижимость на Остоженке. «Бесплатность» – это мифотворчество, рассчитанное на тех, кто не разбирается в вопросе; кто-то так или иначе за это платит.

Во-вторых, сравнение реновации с «аварийной программой» в принципе некорректно. В реновацию попадают не аварийные, а обычные дома. Там степень износа во многих случаях не превышает 30%, эти дома простоят еще десятки лет.

Если у человека нормальная квартира, за которой он, как собственник ухаживает надлежащим образом (а он и обязан это делать по Жилищному Кодексу), то ему нет причин радоваться сносу или неожиданному переезду в многоэтажные каменные ящики, как до революции говорили, в дом-казарму.

– В Госдуме обсуждается законопроект о распространении московского опыта реновации на всю страну. Чего ждать жителям регионов в случае принятия закона в его нынешнем виде?

– Жителям регионов надо учесть московский опыт и определиться со своим будущим. Если они чувствуют связь с территорией проживания, планируют свою жизнь на этом месте на десятилетия, то нужно быть готовыми отстаивать свою позицию. Например, предложить на переговорах с местными органами власти какие-то свои варианты развития района.

Скорее всего, потребуется привлекать экспертов, юристов, градостроителей, чтобы позиция была обоснованной. Я согласен с архитектором Ириной Ирбитской, сказавшей в одном из своих интервью, что реальным заказчиком любой реконструкции (реновации) должен выступать житель, а не орган власти и не девелопер. То есть, эти решения должны не «прилетать» сверху, а основываться на локальной инициативе.

– Вы – автор книги «Разрешение городских конфликтов». Кратко расскажите о том, что может помочь жителям защитить свои квартиры и придомовые территории в ситуации, когда на них посягает власть. На примере Татарстана могу сказать, что в споре граждан с муниципалитетами, суды безоговорочно встают на сторону последних.

– В урбанистике довольно популярной является концепция «право на город» Анри Лефевра. Это право носит коллективный характер. Следовательно, для адекватного разрешения конфликта, для формирования города нового типа нужно объединение активных горожан, которые относятся к территории проживания как к своей, причем делают это постоянно. Обычно же у нас, пока «пожар не случится», жители не объединены, не знают своих соседей и не имеют никаких навыков отстаивания своих прав. Суд – это последняя стадия, а для начала нужно кооперироваться в товарищества собственников жилья, организовывать ТОСы (Территориальные общественные самоуправления), проводить местные референдумы, ставить землю под домом на кадастровый учет, требовать благоустройства и далее по списку. Тогда и какого-то внятного результата добиться получится.

Алексей Егоров